'11·3대책' 이후 내 집 마련 전략

은행들 대출 꺼리고 풀리지 않은 규제 많아

정부 추가 규제 완화 여부 등 예의주시해야

정부가 이달 초 재건축 용적률 인상과 일부 아파트에 대한 분양권 전매 제한 폐지 등 상당 규모의 규제 완화책을 내놨음에도, 주택 시장은 다시 침체 국면을 보이고 있다. 11월 3일 정부 대책 직후 급매물들이 빠르게 팔려 나가는가 싶더니 이달 중순부턴 다시 거래가 거의 중단됐다. 전문가들은 주택 시장 역시 세계적 불황의 여파를 피할 수 없기 때문에 당분간 신중하게 접근하라고 조언한다. 하지만 주택은 주식과는 달리 실수요상품이라는 점에서 어느 순간 바닥이 형성될 수밖에 없는 만큼, 내 집 마련 계획이 있는 실수요자라면 주의 깊게 시장을 관찰할 필요가 있다는 지적도 적지 않다. '11·3대책' 이후 정책 진행 상황과 시장의 움직임을 바탕으로 실수요자들을 위한 전략을 알아본다.  

■정책들, 내년 초 돼야 본격 시행


이달 초 정부가 내놓은 정책 가운데 일부는 시행됐다. 하지만 12월 중 혹은 내년에야 실행되는 내용도 적지 않다. 당시 정부가 발표한 완화 방안은 크게 세금 문제, 부동산 규제 문제, 대출 규제 등 크게 세 가지 방향에서 이루어졌다.

먼저 세제 측면에서 정부는 일시적 1가구 2주택자에 대한 기존 주택 처분시의 양도세 면제를 위한 '중복 보유 허용 기한'을 1년에서 2년으로 늘리기로 했다. 이 조치는 기획재정부가 11월 말 국무회의를 거쳐 12월 초 공포한다고 밝힘에 따라 다음 달 중 시행될 전망이다. 또 1주택자가 2010년 말까지 실수요 목적으로 지방 소재 주택을 취득할 경우에 대한 과세 특례 조치도 같은 시점에 시행된다. 이는 지방주택은 양도시 중과세가 아닌 일반세율로 과세하고, 기존 보유 주택에 대해서도 1가구 1주택자 규정을 적용하는 등 지방 주택 매입을 장려하는 조치다.

부동산 재건축 규제 완화 내용에 포함됐던 소형 의무 비율 완화, 즉 이전까지 재건축시 전용면적 60㎡이하를 20%, 60~85㎡를 40% 지어야 했던 것을 85㎡ 이하 60%로 지으면 되도록 한 조치 역시 12월 중 시행된다. 국토해양부가 11월 말 시행령 개정안을 입법 예고했기 때문이다. 투기지역 해제와 투기과열지구 해제 조치는 지난 7일자로 이루어졌다. 따라서 서울 강남·서초·송파구를 제외한 나머지 지역에선 원론적으로 6억원이 넘는 집이라도 집값의 60%까지 대출을 받을 수 있게 됐다. 또 정부가 아닌 민간인이 조성한 택지에서 분양가상한제 적용을 받지 않아 공급된 아파트에 대해서는 분양권을 사고 파는 전매도 가능해졌다.

하지만 재건축 규제 완화의 핵심인 용적률 최대 300%까지 확대 조치나, 재건축시 임대아파트 의무 건축 조항 폐지 및 보금자리 주택 의무 건축 조항은 내년 초에나 시행될 예정이다. 시행을 위해서는 개정 법이 국회를 통과해야 하나, 아직 그러지 못한 상태다. 정부는 당시 3종 주거지는 최대 300%, 2종 주거지는 250%, 1종 주거지는 200%까지 용적률을 확대해주겠다고 밝혔다. 서울의 경우 서울시 방침에 따라 2종 210%, 3종 230%인 용적률을 최대 40~70% 포인트씩 높여주겠다는 것. 따라서 본격적인 규제 완화 효과는 내년 초가 돼야 나올 전망이다.

■급매물 거래 후 시장은 다시 침체

정부 정책에도 불구하고, 최근엔 다시 거래가 꽁꽁 얼어붙고 있다. 오히려 정부 정책이 다시 시장의 가격 하락을 촉발시키는 역할까지 하고 있다. 현재 시행 중인 투기과열지구 해제가 대표적 사례. 투기과열지구가 해제되자 분양권 전매가 가능할 것이란 기대감에 사람들이 몰려들기는커녕, 기존 투기 과열지구에서 아파트를 분양받은 사람들이 분양권을 팔겠다며 매물을 내놓고 있다. 또 투기지역 해제로 대출 한도가 늘었지만 최근 자기 자본 확충에 급급한 은행들이 돈 빌려주기를 꺼리면서 투기지역 해제 효과도 거의 나타나지 않고 있다. 재건축 아파트의 경우 11·3대책 발표 이후 단지별로 급매물들이 잇따라 거래되며 4000만~7000만원씩 가격이 뛰었으나 이후 다시 거래 중단 상태로 빠졌다. 경기 침체에다, 아직 실질적으로 시행된 조치도 별로 없기 때문이다. 게다가 아직 풀리지 않은 규제도 많아 사업 추진 여부를 고민하는 재건축 단지들이 적지 않다.

도곡동 타워팰리스와 나란히 한 재건축대상 청실아파트가 보인다.

■관망하되, 바닥 여부 점검해야

전문가들은 따라서 현재의 경기 침체 추세를 감안할 때 내년 초까지는 집값이 답보 내지 하락세가 계속될 것으로 전망한다. 부동산써브 채훈식 팀장은 "실수요자는 당분간은 서두르지 말고 좋은 가격의 매물이 나오는지 기다려보는 것이 나을 것"이라고 말했다. 스피드뱅크 이미영 팀장은 "연말까지는 별다른 호재가 없는 상황이라 시간을 갖고 결정해도 늦지 않을 것 같다"고 말했다.

하지만 정부가 발표한 정책이 시장에 미치는 영향과 정부의 추가 규제 완화 여부는 여전히 예의주시할 필요가 있다는 지적이다. 내년 초가 되면 이번 규제 완화 내용이 실현되는 데다, 가격 하락세가 심화될 경우 정부가 추가 대책을 마련할 가능성도 있기 때문이다. 신한은행 고준석 갤러리아팰리스 지점장은 "집값의 장기적 하향 안정화는 바람직하지만, 심각한 거래 중단과 단기 폭락으로 인한 금융권 대출 부실화 등은 정부도 우려하는 상황"이라며 "올 들어서도 정부는 집값 급락기마다 분양권 전매·재건축 규제·대출 규제 등을 단계적으로 완화해왔다"고 말했다.

때문에 실수요자라면 집값이 하락 추세를 보이는 이때 시장 탐색에 나서면서 바닥 여부를 살펴볼 필요가 있다는 조언이다. 연세대 서승환 교수는 "올해 공급된 주택이 당초 계획한 수도권 50만 가구의 절반에도 못 미치는 반면 가구 수는 여전히 증가세를 보이고 있어, 수년 뒤 경제 회복기엔 주택 시장이 다시 강세를 띨 수 있다"며 "실수요자라면 가용 자금 내에서 저렴한 매물을 계속 관찰할 필요가 있다"고 말했다.